乐昌讨债公司成功调解一起历时近二十年的历史遗留租赁纠纷

乐昌讨债公司成功调解一起历时近二十年的历史遗留租赁纠纷，纠纷涵盖房屋租赁履约、租金拖欠追缴、自建房屋权属认定及腾退交付等多重问题，涉案金额超百万元。该案不仅时间跨度长、历年账目核算繁杂，还牵扯社区集体资产保护与承租方实际经营困难的利益平衡，事实梳理难度大、矛盾化解阻力高，属于典型的基层复杂疑难纠纷。

针对这一棘手问题，城南街道充分激活基层矛盾多元化解联动机制，由街道综治中心牵头统筹协调、靠前把控，司法所具体组织、规范流程，村居法律顾问全程提供专业法律支撑，社区调委会居中斡旋、柔性疏导，四方力量各司其职、紧密协同，通过“统筹联动+程序规范+专业把关+情理疏导”的闭环工作模式，最终成功化解这起长期悬而未决的纠纷，既牢牢守住了社区集体资产权益底线，又充分兼顾了承租方的实际经营困境，实现了法律效果、社会效果与集体利益的有机统一，也为基层化解同类历史遗留复杂纠纷，提供了可复制、可推广的实践样本。

纠纷详情

2004年9月16日，原城南街道介山村民委员会（后因社区建制改制，变更为城南街道介山社区居民委员会，以下简称介山社区居委会）与承租方杨某签订正式租赁合同，将社区综合楼西侧1-2层、西跨院二层扩建区域及楼前场地共计约620平方米（其中计费建筑面积420平方米）租赁给杨某经营洗浴中心，合同约定租赁期限至2014年9月15日止，同时明确了租金逐年递增的计费标准。

原书面租赁合同到期后，双方并未续签正式租赁合同，但杨某仍继续占用案涉房屋及场地经营洗浴中心长达十年，直至2024年12月8日，双方才正式确认租赁关系终止。在整个租赁及后续占用期间，杨某并未按照合同约定的租金递增标准足额支付费用，长期执行第一年租金标准，拖欠房屋租金、水电费；与此同时，杨某还在承租区域西侧私自加建砖混结构平房五间，面积约145平方米，这部分自建房屋的权属、处置及补偿问题，进一步加剧了双方的矛盾分歧，让纠纷变得更加复杂。

针对拖欠的款项，介山社区居委会多次通过口头沟通、书面催缴等方式，向杨某追讨欠款，但杨某始终以洗浴中心经营亏损、个人资金周转困难为由，拒绝足额支付，还反复提出大幅减免租金的要求。双方多次自行协商，均因诉求差距过大未达成一致，矛盾迟迟无法解决。考虑到该案若直接进入诉讼程序，不仅耗时耗力、大幅增加双方维权成本，还会加剧双方对立情绪。经双方友好沟通商议，最终一致同意放弃诉讼途径，向城南街道社会治安综合治理中心寻求解决途径。

调解过程

（一）综治中心牵头统筹，搭建联动调解平台

接到双方诉求后，城南街道综治中心第一时间介入处置，充分发挥基层综治工作统筹协调、分流把控、风险防控的核心职能。针对该案“历史跨度长、账目杂乱、法律关系交织”的突出特点，综治中心启动“综治+司法+村居法律顾问+社区调委会”四方联动调解工作机制，第一时间明确各方职责分工，搭建起高效协同的专项调解平台。综治中心主要负责统筹调配各方调解力量，无缝对接介山社区居委会、社区股份经济合作社与承租方杨某，全程跟进调解进度、把控调解节奏，同步做好矛盾风险预判与稳控工作，严防纠纷升级激化；同时主动协调社区股份经济合作社，配合梳理历年租赁账目、核实集体资产明细，打通前期账目核对、材料筹备的关键堵点，杜绝因多方主体衔接不畅导致调解停滞，为后续规范、专业开展调解工作筑牢坚实的组织保障。

（二）司法所把控流程，确保调解规范有序

在综治中心的统筹衔接下，街道司法所全程把控调解流程，指导社区调委会全面梳理纠纷材料，逐一核对原始租赁合同、租金支付凭证、水电费欠缴单据等核心资料，厘清租金核算标准、实际欠缴金额、自建房屋处置等核心争议焦点，彻底捋顺整个纠纷的来龙去脉；同时主动向双方当事人细致阐明人民调解自愿平等、公平公正的基本原则，以及调解协议的法律效力，引导双方摒弃对立情绪，理性表达自身合理诉求。针对集体资产处置、租金减免等涉及集体利益的关键事项，司法所严格把关决策程序合规性，全程指导社区召开“两委”、股份经济合作社董事监事联席会议，确保租金减免、资产处置等重大决议流程合法、公开、规范，全程坚守法律底线与集体利益底线，保障整个调解工作始终在法治轨道上平稳推进。

（三）村居法律顾问发挥专业优势，筑牢法律支撑

为精准破解纠纷中的法律难点、筑牢调解工作合法性根基，村居法律顾问全程深度参与本次调解工作，充分发挥专业优势，成为突破调解僵局、促成双方和解的关键支撑。针对该案的三大核心法律争议点，法律顾问逐一梳理分析、出具专业法律意见：其一，明确合同到期后未续签书面合同，但承租方继续占用经营的行为，构成事实不定期租赁关系，承租方依法需支付占用期间的相应租金；其二，结合原始合同约定与历年实际支付情况，精准核算欠缴租金、水电费总额，同时结合承租方多年经营实际状况，给出兼顾法理与情理的租金减免可行性建议；其三，明晰私自加建建筑物的权属界定与合法处置规则，平衡社区集体资产权益与承租方合理补偿诉求，提前规避后续权属争议与协议履行风险。

现场调解沟通环节，法律顾问全程参与，针对社区居委会和杨某双方提出的法律疑问，逐一耐心解答、细致释法明理，一方面帮助社区明晰集体资产维权边界和合法主张范畴，另一方面引导杨某认清自身违约事实与应承担的法律责任，主动放弃不合理诉求。与此同时，法律顾问全程协助起草调解协议，逐条逐句审核协议条款，反复研究款项支付、违约责任、腾退义务、补偿条件等核心内容，确保所有条款合法合规、权责清晰、表述严谨，不留任何法律漏洞和履行隐患，为后续调解协议的顺利履行保驾护航。

（四）社区调解员柔性疏导，促成双方和解

在程序规范、专业支撑的基础上，社区调解员牢牢把握人民调解“柔性化解、案结事了人和”的核心原则，当好双方沟通的桥梁与情绪疏导的纽带。调解初期，双方诉求分歧极大、现场一度僵持，杨某情绪较为抵触，坚持要求大幅减免租金，社区居委会则立足集体资产保护，坚持足额追缴欠款，协商陷入僵局。针对这一情况，调解员随即采取“背对背”单独沟通与“面对面”集中协商相结合的方式，分步化解矛盾：一方面耐心安抚杨某的情绪，细致讲解拖欠集体款项的法律后果，同时转达社区对其实际经营困难的体谅，引导其正视欠缴事实、理性协商；另一方面向社区居委会客观说明承租方多年经营现状，建议结合实际情况合理减免部分租金，在牢牢守住集体利益底线的前提下，寻找双方都能接受的利益平衡点。

凭借耐心细致的情绪疏导、客观中立的居中斡旋，调解员逐步拉近双方心理距离，逐一化解账目金额、支付方式、自建房屋处置等方面的分歧，最终成功促成双方达成一致意见。杨某当场认可全部欠缴事实，同意分期支付拖欠款项；社区居委会也同意依规减免部分租金，双方自愿签订人民调解协议。